Inmobiliarias en Chile — comprar en verde o en blanco, la promesa y la garantía de 10 años

Una inmobiliaria vende sus propias viviendas, y un corredor vende las de otros

Una inmobiliaria compra el terreno, desarrolla el proyecto (normalmente con una constructora) y vende las viviendas que resultan: es la dueña de lo que vende. Por eso, cuando compras un departamento nuevo en una sala de ventas, le estás comprando a la inmobiliaria, y no pagas comisión de corretaje.

Un corredor de propiedades hace otra cosa: es intermediario entre un dueño y un comprador, casi siempre en propiedades usadas, y cobra una comisión. Si buscas una propiedad usada o un arriendo, revisa la guía de corredores de propiedades.

Comprar en verde es más barato, pero esperas más y asumes más riesgo

Las inmobiliarias venden sus proyectos en distintas etapas, y el precio cambia según cuánto falte para la entrega:

Etapa	Qué compras	A favor	En contra
En verde	Un proyecto en obra o recién empezando.	Precio más bajo y pie en cuotas.	Esperas meses o años, y el resultado puede no ser igual al piloto.
En blanco	Obra gruesa terminada, en terminaciones.	Ya ves el edificio real.	Menos descuento.
Entrega inmediata	La vivienda lista, con recepción municipal.	La ves tal como es y escrituras pronto.	El precio más alto y el pie al contado.

Si compras en verde, pregunta en qué fecha estima la inmobiliaria la recepción municipal y qué pasa si se atrasa: la promesa debería decirlo. Mientras esperas, la UF sigue subiendo, y el precio en pesos con ella; usa la calculadora de UF a pesos para tener claro cuánto vas a pagar.

La compra de una vivienda nueva pasa por reserva, promesa y escritura

Comprar a una inmobiliaria tiene tres pasos, y en cada uno firmas o pagas algo distinto:

1. Reserva. Un monto pequeño para sacar la unidad de la venta por unos días. Pregunta si es devolvible si decides no seguir, y pídelo por escrito.
2. Promesa de compraventa. El contrato que te obliga a comprar y a la inmobiliaria a vender, con el precio en UF, el pie y la fecha estimada de escritura. Aquí se paga el pie, al contado o en cuotas.
3. Escritura de compraventa. Se firma cuando la vivienda tiene recepción municipal, el banco aprobó el crédito y se paga el resto. Después se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces, y desde ahí la propiedad es tuya.

Ten el crédito hipotecario preaprobado antes de firmar la promesa

El riesgo más común al comprar a una inmobiliaria es firmar la promesa, pagar parte del pie y que después el banco no apruebe el crédito hipotecario. Muchas promesas dicen que, en ese caso, la inmobiliaria se queda con una parte del pie como multa.

Antes de firmar:

• Pide una preaprobación del crédito en tu banco, con el valor real de la vivienda en UF.
• Lee la cláusula de qué pasa si no obtienes el crédito, y negocia que te devuelvan el pie si el banco lo rechaza.
• Si postulas a un subsidio, como el subsidio DS19 para proyectos de integración social, confirma que el proyecto esté adscrito y qué documentos exige.

Una vivienda nueva tiene garantía legal de 10, 5 y 3 años

La Ley General de Urbanismo y Construcciones hace responsable a la inmobiliaria, como primera vendedora, por las fallas de la vivienda, con tres plazos:

• 10 años para fallas que afecten la estructura: fundaciones, muros soportantes, losas, vigas.
• 5 años para fallas en las instalaciones y elementos constructivos: electricidad, agua, gas, cubiertas, ventanas.
• 3 años para fallas en las terminaciones: pinturas, cerámicas, puertas, muebles de cocina.

Los plazos de 10 y 5 años se cuentan desde la recepción definitiva de la obra en la municipalidad; el de 3 años, desde que la vivienda se inscribe a tu nombre en el Conservador. La garantía la da la ley, aunque la inmobiliaria no te entregue un documento que lo diga.

Cuando recibas la vivienda, haz una revisión completa con fotos: humedad, enchufes, llaves de agua, puertas que rocen, ventanas que no cierren. Anota todo en el acta de entrega y pide el plazo de reparación por escrito.

Antes de comprar en un proyecto, revisa a la inmobiliaria

1. Busca proyectos anteriores de la misma inmobiliaria y, si puedes, visítalos: cómo envejecieron los edificios dice más que el piloto.
2. Revisa los reclamos en el Sernac y las opiniones de compradores anteriores.
3. Pide el permiso de edificación del proyecto: es público, lo emite la Dirección de Obras Municipales.
4. Lee la promesa con calma, idealmente con un abogado, antes de firmar. Fíjate en la fecha de entrega, las multas y qué pasa si no te aprueban el crédito.
5. Pregunta los gastos comunes estimados y qué incluyen. En edificios con muchas áreas comunes pueden ser una parte importante del gasto mensual.

Si la inmobiliaria no responde, el reclamo va al Sernac o a tribunales

Envía primero un reclamo por escrito a la inmobiliaria, con fotos, fechas y el acta de entrega. Si no responde, presenta un reclamo en el Sernac: la Ley del Consumidor aplica a la venta de viviendas por inmobiliarias. Para fallas de construcción dentro de los plazos de garantía, también puedes demandar ante los tribunales civiles; en edificios con muchos departamentos afectados, la comunidad puede actuar en conjunto.

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